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上一周，澳洲和中国房地产市场都发生了大事。
澳洲这块，澳洲银行的爱游戏体育监管机构APRA宣布更严格的爱游戏房贷限制：新增贷款只还利息比例不能超过所有住房贷款的30%，公众号借着愚人节纷纷弄出个“澳洲新政，房价下跌40%”的标题来。
雄安新区，4月1日横空出世，千年大计的高度，全国热捧，先房产，然后是股市，这个点就好像是引爆点，引爆了市场积蓄已久的亢奋，突破口。
这一天宣布设立河北雄安新区，级别比肩深圳和浦东。《证券日报》市场研究中心统计，新区内所有房子停止交易，房价从春节的三千到消息发布前的一万，到现在号称十万。这一天，沪深两市40只可交易的雄安新区概念股总市值合计增长873.48亿元。这看似比愚人节还愚人节，却又是无比真实的场景，着实让人叹为观止。
这是一个可能让无数人“血脉贲张”的新闻。如果给过去十年的中国大城市房价走势划条线，则是一条由缓渐陡的凌厉曲线。其中，有以炒房为职业的“房虫”，也有贷款买房的早期“房奴”，甚至还包括坐享土地升值的“拆迁户”，都被视为这条升值曲线上的“坐轿者”。这条曲线，对于已购房的人而言，可能是使其晋身百万身家的“财富阶梯”。 当下，炒房已不仅限于国内。中国式的“炒房”思维也与中国资金一道蔓延至海外房地产市场。
无论海内外投资环境如何瞬息万变，买房或许是大多数中国人无法绕过的选择。中国人爱买房，或可以从古训中找到一点解释：“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”有了恒产，心才会定下来。
只不过，此时，人们表情各异。
对于刚需的人群，他们手里的钞票已经攥出了汗，一方面感到了前所未有的压力，一方面确实有些力不从心。而那些一边勒紧裤带，一边啃老，一边签合同的房奴们，一边抱怨房价怎么这么贵，一边心里有些窃喜，现在，他们庆幸自己当初真是英明，毅然拍板了。由于房价基数大、增长快，在自住购房者中，一直流行“早买一年，少干一年”的说法，意即一年房价的增值与一年的收入相当。
当然，还有被冠以“拉高房价的幕后黑手”之类高帽的房产投资客。这是一群从来不介意人家说他是炒房客的人，有时还会很得意地向好友们炫耀：我不缺钱，我买房子就跟买艺术品一样，是一种收藏。如果换种角度理性看待，或许也不是那么“黑心”的行为。现如今为了防通胀几乎是全民投资，尤其国内投资渠道不多，普通百姓觉得股票太耗心神不愿炒，黄金玉石不懂专业不敢炒，最稳妥省心的只剩买房保值。一竿子打倒的做法，或对这些普通投资客们有些不公。
此刻，所有人都保持着警惕，诡异气氛森然。在国内实体经济疲软的同时，中国一线城市房价和地价暴涨，数量庞大的三四线城市则遍布“空城”，中央政府还要各种政策加压贷限购。这就像宴会最后的狂欢，但人们不相信是最后一次，因为“狼来了”喊了太多次。
于是，限贷之下，热钱暗涌，海外市场跃跃欲试。在中国房市“体温”难测之际，越来越多的个人和房地产商选择投资海外，寻求更多的发展机会。近年来，关于中国富人在海外购置房产的报道屡见不鲜。美国《福布斯》杂志9月17日文章称，国庆黄金周临近，数十万腰缠万贯的中国人也蓄势待发，漂洋过海到全球各地看房或购房，尤其是澳洲市场。
外汇管制下的“二次泡沫”，
限购若退出未必会推涨房价
在全球经济一体化发展的大趋势下，全球资产配置成为中国高净值人群分散投资风险、财富保值增值的共识，海外投资置业日渐升温。根据Knight Frank《2016年财富报告》，在2006年至2016年的10年间，中国对外投资上升了147%。
伴随着澳洲银行的“史上最严限贷”而来的却是Core Logic最新公布的数据：在过去一年里，悉尼房价上涨了19%，墨尔本上涨16%，这让我很怀疑人生：澳洲银行限贷了，中国外汇管制了，那么，水龙头被拧紧了，资金没有了，不是悉尼墨尔本的房价上涨要结束了么？
但是，当我看到雄安房价24小时内从一万，三万，五万，八万再到十万的时候，我觉得我不应该怀疑人生。我错怪了悉尼和墨尔本，他们应该还要涨，还能涨。
在中国投资，有人总结说：政府号召的事，转身就跑，政府不让你爱游戏官网们干的事，挤破头去干。北上广深涨够了，那么钱就去雄安吧，只要钱留在国内，随便去哪都行，就是不让去海外，这就是我们的外汇管制。既然是外汇管制了，那么估计不少顿悟的人已经在出海的路上了。
投资者的钱，除了去雄安，还可以去澳洲加拿大和美国。澳洲房地产市场作为全球透明度第二的市场，广受全球投资者的喜爱。虽然本地信贷限制很紧，没有很严重的泡沫，但是像中国这样过来的“二次泡沫”完全是可以把市场推高到另外一个高度的。
不但在中国，类似的情况也在其他亚洲国家发生。汇邦投资CEO马为珂先生在为众多VIP高净值客户做澳洲专场项目投资分析会时也提到他本人曾经在澳洲做置业投资的情况，根本就不太关注海外印花税的问题 — 因为和其他城市相比，悉尼的海外印花税并没有很高（香港超过35%，新加坡温哥华超过15%，悉尼10%以下）。
而物业价格及租金回报方面，相比中国北京上海深圳，悉尼墨尔本的房子说是物美价廉好不为过。在2016年10月，新州交割的海外人士房产总值是2.25亿澳币，而在11月及12月，这个数字上升到4.5亿澳币以上。而在维州，12月的价值总量是11月的1.5倍，这个交易额预期在今年会变得更多。
（几个热点城市物业价格及租金回报对比，图片来源：汇邦投资悉尼部）
中国买家只是亚洲买家的一个缩影，而亚洲买家又是全球买家的缩影。部分西方传媒倒是很会抓住这个噱头，把所有能见到，不能见到的亚裔都当成中国买家来对待，所以才会有类似《Chinese dream，Australian nightmare》这样的标题出现，其实更恰当的应该是，“Global dream，Australian nightmare”才对，因为作为一个体量并不大，供需关系不对称的市场，外来资本的注入，悉尼墨尔本自然不能平静。
你离雄安只差了一个“党中央”？
悉尼住宅价值的年增长率竟然在3月底达到了19%，而墨尔本接近16%，均高于当前增长阶段之前的周期性高峰。
另一方面，受澳洲审慎监管局（APRA）10%的贷款增速限制，银行不得不收紧投资型贷款。受此影响，2016年新增贷款额与上一年持平为3840亿澳元。这也是自2012年以来结算量首次未能超过上一年度。
半数受访机构认为今年的结算量会低于2016年。此外，10家受访机构中有6家认为房价较2015-16年度相比要低但是仍会持续增长。2家受访机构认为房价增速会高于2015-16年度增速，还有2家则认为房价增速会与上一年度持平。
没有一家机构认为悉尼或墨尔本房价会出现下跌或者全国会出现大幅度的下行趋势。
说完海外，再看本地的情况。最近经常听到的声音是，拍卖太疯狂了。一年多前，是华人买家拍卖一枝独秀，现在，轮到本地买家了。在过去五年时间里，悉尼的平均工资增长是9.2%，而房价涨幅是53%。本地买家靠什么？靠的就是本地人民的觉醒，靠的就是挤海绵的爱国主义精神：澳洲房子这么好的东西，自己再不争气，就真的拱手让人了！
这个时候，资本主义“藏富于民”的好处就体现出来了，这个钱就像海绵里面的水，挤挤就出来了。澳洲人以往可支配的收入中，往往有很多休闲旅游享受的积蓄，只要他们狠狠心，舍弃部分享受开支，钱就自然出来了。
（悉尼居民家庭收入与房价的对比 ）
从上图可以看，2016年末，悉尼房价是收入的8.4倍，平均首付需要1.68个年薪，房贷占家庭收入的44.5%，很高的数字，但是在2011年，悉尼居民房贷占家庭收入一度达到47.6%，五年过去了，房价，首付都涨了，但是房贷的负担水平不升反降，似乎还在可接受的范围内。或许悉尼人也意识到，削减部分其他开销来供房贷，也并不是特别困难的事情。而邻居，亚洲金融中心香港，居民房贷占收入比率达到了72%（国际安全水平是50%）。
而再看同一份报告中其他地区居民的情况，一个普遍结论就是，他们房贷占收入的比率明显低于悉尼和墨尔本（而租金占收入比率却是基本一致），如果他们因为工作迁移到这两个城市，那么就得适应用近半收入来还房贷的生活状态。那么这些“悉漂”，“墨漂”能不能做到呢？事实证明是可以的，因为人口还在不断迁入，房价还在不断上涨。澳洲本地人终于也向勤劳节俭的亚洲人取经，把更多的收入投入到房贷当中。
所以澳洲人也越来越忙碌了，商铺营业时间越来越长，利用周末开Uber，利用投资房做Airbnb的人也越来越多。学成“省钱大法”“赚钱大法”的本地人，也加入抢房大军，在主场更是气势如虹。同时，房地产的兴起也使得本地建筑及相关产业的从业人员成为高收入者。不管澳洲公寓市场的起伏如何，建筑工人都是旱涝保收。他们不但买房投资，还不约而同地参与抢地做小开发，在这一方面，华人其实参与度是比较低的。
澳洲本地人观点的转变，把更多的钱投入地产板块，而在税收及法规方面又有自带的“政府保护”属性，所以他们的资金也是房价的主力推手。
用未来的钱，买现在的增值
在澳洲自管养老金SMSF(Self Managed Super Fund)，近几年逐步增长，成为越来越流行的话题。ASFA的統計显示，在澳洲SMSF资金量已经占所有养老金的30%。
澳洲年轻人可以动用养老金来买房？这让我想起中国股民最喜闻乐见的一句话：养老金入市。
养老金是在澳洲生活必不可少的组成部分，它关系着每个人的利益以及日后的养老。从2007年起，澳洲政府开始允许大家用自己的养老金来买房， 这一举措让养老金一下子变成了可支配资产。
澳洲的养老金制度一直是大家引以为豪的，年轻时勤奋工作，每月存相应的钱进养老金账户，退休后就晒晒太阳钓钓鱼，非常惬意。但是没想到的是，房价涨幅如此惊人。本来整个养老金设置，就是假定你有自住房的。据统计，随着物价的上涨和人口寿命的增加，澳洲人要有一个比较舒适的退休生涯，在有自住房的前提下，一对夫妇需要有64万积蓄，单身人士需要54万积蓄（目前平均60-64岁的人，夫妇积蓄为43万，单身男性29万，单身女性14万，养老金已经捉襟见肘）；而没有自住房的退休人士，在悉尼，至少得准备100万养老金。
这就形成了一个类似没有工作经验就找不到工作，没有工作就没有经验的怪圈。如果年轻人不动用养老金，那么他现在没有足够的钱，就买不起房子；如果他没有房子，那么他以后就得支付高额的租金，和有房人士相比，他们穷困潦倒的概率要大很多。所以用未来的钱，买现在的房子，对年轻人来说是非常大的诱惑，口子一开，基本是不可以阻挡的。
尽管现在还没有开放私人动用养老金买房，但是实际上养老金管理公司已经把钱投在不少地产项目上。不久后年轻人就可能发现，这些基金管理公司的回报远比自己投资买房要差，或许就会通过选票来促使这一提案的通过。
这部分来自未来的钱，仅仅是预期，也足以带给市场巨大的影响。
资本市场放得开的政策，
放不开的供给
具有一定财富实力的人都会通过投资的方式来获取额外收入，随着对股市的低迷，国内楼市的不稳定，海外房产投资越来越受到国内投资者的青睐。在国内高净值人士全球资产配置的热潮下，除美国外，澳洲仍是最受关注的核心国家之一。根据机构数据统计，2012年6月开始，澳洲房价出现了连续52个月持续增长，首府城市房价上涨了41.3％。中国买家成为澳洲房产最大的海外买主。
面对海内外对澳洲房地产虎视眈眈的资本，澳洲怎么才能“恶梦”变“美梦”？毫无疑问就是政府加快城市规划，给这些资本指明去向，而不是让他们限制在一小块地方。怎么更科学地让规划和供需匹配，更是重中之重。
德勤（Deloitte）发布的澳洲贷款年度报告显示，尽管银行限制贷款，未来一年悉尼墨尔本房价会继续上涨。他们推断的依据就是：强劲的移民，加上2005年以来的新一代“婴儿潮”，在接下来的几年，澳洲人口预计每年会增加30万以上。新房需求则是18-20万套。
大规模的新房建设始于2013年，当年有17万套开建。数量看似对上了，但是由于澳洲各地经济的失衡，使得新增人口全部聚集在以悉尼，墨尔本为中心的地带，开建新房的分布并没有很好地和人口的迁移匹配起来，所以，出现了澳洲东海岸住房紧缺，其他地方供应过剩的现象。
其中最典型的就是悉尼。一个人口迁入最活跃的城市，城市住宅开发审批的速度却差强人意。和其他国际化大城市如纽约及伦敦相比，悉尼的开发审批程序常被从业人员诟病，称其落后于“全球标准”。
审批的延迟使得持有土地成本不断增加，继而转化成为房屋可负担问题。这些审批流程上面的缺陷，普通居民是不容易知道的，也没有媒体会特别去报道，因为他们更愿意选择抓眼球的“海外人士买房”话题大做文章。
舆论的导向也反过来影响政府，使得后者把注意力放在排除海外买家上面，希望推开海外买家来提高房屋的可负担性，最终只会是缘木求鱼，一无所获。其实政府更应该做的是推动审批流程改革，加快审批，建造更多的房子来提高供应量，从而达到抑制房价的目的。
像维州政府正在规划的10万套新房，新建的17个社区，就将会是比较直接有效的办法。
后记
综上所述，在悉尼墨尔本的地产市场上，尽管银行限贷，资金还是充足的，需求也是巨大的，外国人，澳洲人都在争先恐后，所以房价才会如此坚挺。目前独立屋涨幅尤其明显，但其数量毕竟是有限的，所以很快将轮到Townhouse，Villa，再到公寓，而近城地区的未来，也只能是公寓。所以，政府更应该采取疏导资本和提高供应的政策，去开辟新的住宅区，让资本参与建设，让供应去平复市场的渴望。
最后，写了这么多，请允许我许一个小小的愿望：
这一夜，让我们在墨尔本做个本分的雄安人。
———————汇邦 让财富自由———————
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